乡镇老旧社区改造是城市更新和高水平质量的发展中的重要议题。以大拆大建为特征的高速乡镇化走向完结，以整治“城市病”、改进居民日子条件为方针的乡镇精密化管理被提上日程。
2023年7月，住宅和城乡建造部发布《关于厚实有序推动城市更新作业的告诉》，明晰城市更新底线要求，坚持“留改拆”并重，以保存使用提高为主，鼓舞小规模、渐进式有机更新和微改造，避免大拆大建。
不同于流程固定的土地招拍挂准则，老旧社区改造面对更杂乱的情境，往往需求“一区一策”乃至“一房一策”，也需求政府、居民、企业等多元主体充沛的洽谈博弈。城市更新怎么把老旧社区作为办法？汹涌城市调查经过整理上海蕃瓜弄和南京小西湖两个旧改项目，剖析其间的办法、东西和问题，以供学习。
蕃瓜弄坐落静安区天目西路大街，是2023年上海体量最大的“小梁薄板”改建项目之一。早在1950年代，蕃瓜弄就阅历了从“滚地龙”到工人新村的演化，成为上海第一个五层楼工人小区。在此次旧改之前，这儿已进行了加层、平改坡等屡次改造。但房子破损严峻，存在内部结构不合理、防水和防火功用欠安、管道阻塞、电线月，蕃瓜弄小区旧住宅改建居民签约率打破98%，到达项目正式收效份额。同年11月，改建工程建造项目开工典礼发动。
旧改工程选用“原拆原还”办法，估计三年半后居民可搬回。在工程进行期间，居民需求自行处理寓居问题，政府给予必定的租房补助，并供给搬家费。据报道，该项目由上海北方企业（集团）有限公司出资建造，中铁二十四局集团有限公司接受总包。根据项目效果图，改建后的住宅层高添加，配有独立厨卫和电梯；小区也将配有地下车库、社区卫生中心和养老中心、托育点等设备。
小西湖社区地处老城南东部，是南京市28处前史面貌区之一。这儿接近夫子庙，毗连内秦淮河，是南京城南全体面貌较为完好的明清传统民居区，留存前史街巷7条、文保单位2处、前史建筑7处、传统宅院30余处。
虽然具有宝贵的前史建筑和人文见识，小西湖社区却被南京市政府列为需求改造的“棚户区”。和许多建成时刻较早的旧城区相同，这儿人口密布，环境衰落，屋舍年久失修，巷道和宅院内随处可见居民的私自建立痕迹。
2015年7月，小西湖以秦淮区鹄候棚户区改造项目叛变立项 ，经由三所高校志愿者造访和专家评议，确认由东南大学团队承当规划规划，南京前史城区维护建造集团担任项目施行。历经5年多，团队经过调研、规划编制、维护补葺、参加性规划营建等办法，形成了多元主体参加，“小标准、渐进式”的更新途径。
关于期望搬家的居民，政府供给“钱银补偿、房子置换、平移安顿”3种动迁办法。在异地换房安顿之外，项目团队将片区内一栋三层楼老公房改形成“平移安顿房”，以处理动迁居民故土难离的困扰。关于不肯搬家的居民，项目团队尽或许在原有空间改进其寓居条件。例如在堆草巷31号，团队满意留守居民需求的一起，将腾退出的空间打形成社区规划师的办公室，形成了功用复合的“共生院” 。
对不肯搬离但暂不不识抬举改造条件的居民，团队经过公私协作的办法协助更新。例如在堆草巷33号的“同享院”，施行主体出资改造宅院，屋主则许诺将宅院敞开给街坊和游客，并承当花木修剪作业。
该项充分财物金额来历主要是依托政府财政补助和国企融资，腾迁费用是其间最大的开销。此外，项目鼓舞居民自主更新和民间本钱投入，经过土地出让、适量引入商业文旅业态，为区域的后续运营供给经济基础。汹涌新闻记者造访发现 ，改造后的街区既保存了供居民日子歇息的空间，又引入了咖啡馆、艺术教室等业态。社区商住功用配比合理，在周末招引了较多客流。比较一致征收改建，小西湖更新项目为居民供给了更多样的挑选，也展示了在城市更新中尊重民意、赋能居民的或许途径。
但值得注意的是，该项目耗时长，工程精密，对规划和施工团队、居民、政府部门等各方的交流才能提出了较高要求。在较长的工期中，财物金额来历、方针改变等不确认要素都或许致使项目阻滞。在后续的空间运营中也面对平衡商业与原住民日子、同享空间是否能继续敞开等问题。
上海蕃瓜弄和南京小西湖两个旧城更新事例体现出两种不同的形式。前者由企业总包，一致原拆原建；后者则依托于规划团队的深化调研，建立多方参加的渐进式更新结构。两种探究都各有利弊。如果说土地招拍挂准则是地方政府敏捷推动乡镇化的一种“标准化东西”，在城市精密化管理阶段，这样的标准答案或许不存在了。
居民的自主性、各方的洽谈交流等要素在旧改项目中的权重上升，这是一个可预见的趋势。第三方专业技术人员在详细实践中能总结出经历和东西，例如近几年在多地都有实践的社区规划师准则。在社区更新中，社区规划师统筹交流协谐和专业辅导，是反映民众诉求的代言人。
但是详细的改造规矩怎么拟定，恐怕要根据各个社区面对的不同境况而定。究竟每个社区的房屋楼栋，那些缠绕在半空的电缆和晾衣绳，以及房檐下日子多年的邻里，都有各自的故事和纠葛。
此外，多样的办法、多元的主体终究都绕不开资金的问题——旧城改造怎么可继续？
一个或许的办法是鼓舞社会本钱参加旧改。例如在北京市朝阳区“劲松一区114号楼” 的原拆原建项目中，大街与非公有制企业“北京愿景”签署协议。民企出资参加社区改造，后续在物业管理和空间运营中盈利。此外，居民出资自主改造也成为旧改项充分财物金额来历途径。
比较途径明晰单一的土地“招拍挂”，老旧小区的改造更像是一种“或许性的艺术”。当社区这一社会矛盾的底层面板被面向城市存量更新的场域，怎么平衡各方交织的利益成为外显而急迫的议题。
参差多态的老旧社区不该仅仅是被改造的目标，而是丰沃的试验田和探究城市或许性的办法。