作者：杨阳 河南省交通规划设计研究院股份有限公司，河南交通运输战略发展研究院

  城市更新作为今后一段时期城市建设工作的主要抓手，前文《城市更新按下“快进键”，一文读懂城市更新背景、内涵及对策》从背景分析、内涵界定两方面深入剖析，并结合郑州市真实的情况，提出相关对策建议。城市更新类型中，区域更新相较于单地块更新来讲更为复杂，本文从区域城市更新经典案例分析入手，总结相关经验，供行业管理者、参与者和相关研究机构等参考。

  【更新背景】北京坊地处首都核心区，正阳门外中轴线西、紧邻广场，区位得天独厚。项目所处的大栅栏片区有600多年历史，是老北京的缩影，也是硕果仅存的几个未遭文化断流的历史街区之一。

  更新之前，北京坊所处区域到处私搭乱建，小发廊、小旅馆、小饭馆等充斥其中。从2006年启动至2018年6月整体完成，在经历了十几年的城市更新改造之后，历史街区焕发了新的国际生机。星巴克甄选店、MUJI酒店和全球首家24小时的Pageone书店陆续进驻。与此同时，民国时期的建筑特色被继续保留——排子胡同、盐业银行和交通银行旧址、百年劝业场等，都在这里可以按图索骥。

  【经验启示】实施平台型更新运营方案，保留城市记忆，开发商变服务商。根据2005年北京市社科院公布的《北京城区角落调查》，当时的大栅栏社区57551位常住居民中，60岁以上达9914人、失业登记4427人、社会低保1946人；某3口家庭住房仅为4.8平米，最窄的钱市胡同只有82厘米。恶劣的住房环境迫切地需要对大栅栏社区进行改变。

  但大栅栏社区内核心的1.26平方公里区域被划入历史背景和文化保护区范围，不允许进行破坏性拆建；而地处首都核心区，如果进行全部搬迁则面临难以承受的搬迁金钱上的压力；同时，仍有部分当地居民不愿搬迁别处，舍弃多年的生活环境。

  根据现实的真实的情况，作为大栅栏社区整体改造的实施主体，北京市西城区属国资企业广安控股，提出“大栅栏更新计划”平台型运营方案，将大栅栏作为一个“城市舞台”，引入各类能够吸引注意力、并对社区生态产生“正反馈”的资源；以强有力的“节点项目”和大型活动为契机，给社区生长的空间和时间。

  政府及实施主体在更新过程中，引导“正反馈”的资源加入平台，规划设计师、相关企业、原住居民在全面的信息条件下共同制定规则，并由平台方跟踪执行过程。注重原住民意愿，实行“自愿腾退”的方案，是否搬迁完全尊重居民的意愿，对腾退以及不愿搬迁的物业空间统一管理，依据建筑质量及类型分级分类，对于历史保护建筑保护修葺、对于有安全风险隐患建筑拆除重建、其他建筑做改造，并引入新的业态以活化空间。

  【更新背景】伦敦作为“泰晤士河上的明珠”，在19世纪是全球航运中心，道克兰港区作为伦敦河口型出海港区，是当时世界上最繁忙、最重要的港区之一。但20世纪60年代之后，在英国工业总体衰退及船只大型化、集装箱化的背景下，河口型的道克兰港区无法适应新的发展形势，逐渐走向衰落，港口关闭、大量人口失业、环境严重破坏、基础设施落后、住房条件恶劣。

  20世纪80年代，为了使道克兰港区恢复昔日的繁荣景象，政府主导推进道克兰港区城市更新。而后经过30年的发展，道克兰港口变身为金丝雀码头、伦敦塔桥城、伦敦国际区等一代又一代的金融区，而金丝雀码头更是成为世界级高度聚集的金融业产业集群，成为伦敦金融中心的象征，备受世界各地人士关注。

  【经验启示】成立专门的城市更新主体伦敦道克兰开发公司，并定位为“市场化的政府执行机构”，身份从地产开发者转向地区管理运营者，思维也由短期的用地开发盈利向长期的地区繁荣、各方共享转变。

  国家层面：伦敦道克兰开发公司直接隶属中央政府，以统合政府投资资金，政府出台有关政策，赋予其一定特权。《英国地方政府规划与土地法》授权其公共土地征用权，规定公共土地归属顺序，研发企业经国务大臣和有关部长批准后，可以不经公众质询，强制获得公共土地。此外，授予独立发展控制权，运输和道路基础设施规划权等。

  区域层面：与地方政府共同协调制定道克兰港区发展的策略，将其定位为“伦敦的一个全新的金融、商业、商务区，成为伦敦的一个新地标和最有活力的区域”，作为指导区域发展的顶层规划。并制定区域长达30年的发展规划，定期调整，严格执行，保证了发展的策略的实现。

  地方层面：在具体实施过程中，引入市场机制，实施市场化运营。地区的繁荣，必须依靠地区产业的振兴。在财政拨款、公共基金的支持下，道克兰港区通过升级环境品质、改善基础设施，重塑区域形象，吸引社会资金投资，进行公私合营，进而振兴地区经济。

  03东京六本木——中央商务区更新东京六本木是日本至今顶级规模的城市区域再开发项目，通过城市更新、综合开发，六本木跃升成为东京重要的中心商务区之一，被誉为“未来城市建设的一个典范”。

  【规划定位】六本木将区域发展与东京都市整体规划相结合，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合，最大限度地考虑居住者与游客的多种需求。围绕“住宅、商业、文化和设计”四大元素，致力于打造都市文化中心，将办公、住宅、商业设施文化设施、酒店、多功能影视城和广播电视中心等组合在一起，形成居住、工作、娱乐、休息、学习、创作等多功能融为一体的区域格局。

  【开发模式】由森大厦株式会社牵头，吸引约400家企业、团体及个人共同投资4700亿日元参与开发，历时17年完成，是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市更新项目。

  首先，建立由国家与地方政府官员、学术和商业界人士共同组成的实施委员会，制定周详的城市更新设计的具体方案。其次，将六本木区域划分为多个区块，确定各个区块不同特征和功能，并在区块核心区建设集工作、居住、娱乐于一体的综合公共场所，为公共活动提供场所，提升区域活力。最后，建立高效的行政和法律开发管理支持体系，政府行政机构对经实施委员会确定的决定予以支持。

  【经营方式】将六本木区域作为展示的舞台，提前制定全年度的营销推广计划，每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，结合旅游积极开展地区观光、艺术文化及商业活动，以实现区域繁荣，提升区域价值。

  “在城市上建新城”是城市更新与新城建设最根本的区别，即使作为城市更新“留改拆”中对原有建筑改动最大的拆除新建，住建部也规定了“拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”“居民就地、就近安置率不宜低于50%”等延续城市记忆的要求。同时，城市是一个民族文化和情感记忆的载体，历史背景和文化是城市魅力的关键。城市更新不仅是物质空间的更新，还包括传承历史背景和文化等精神层面的内容。城市更新项目要获得市场认可，也应当保留城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等基因。

  02确定更新定位、方案及实施主体无论是伦敦道克兰港区规划定位为“伦敦的一个新地标和最有活力的区域”，还是东京六本木“文化艺术中心商务区”的更新定位，在实施城市更新之始均已确定。规划定位、更新方案和实施主体是城市更新实施的基础，对于区域更新来讲，确定合适的实施主体特别的重要。一般而言，对于周期长、投资大、跨区域的城市更新项目，主要以地方国有企业为主，并吸引社会资本去参加了。伦敦道克兰港区组建政府授权的“市场化的政府执行机构”伦敦道克兰开发公司便是其更新成功的关键。

  03秉承城市运营思维由于区域更新历时长、投资大，对于动辄十几年的更新周期而言，如果以城市开发思维实施，很难有开发商能够坚持下来。而区域层面的城市更新最主要的意义则是在重塑区域繁华、增强区域活力、提升区域价值后，通过后续的城市运营服务来取得收益。这也是怎么回事区域更新实施主体多以运营服务商的身份参与城市更新后续运营的原因所在。

  在防止大拆大建的背景下，开发逻辑已不再适合区域层面城市更新的要求。区域城市更新应在保留原有居民及城市肌理、延续城市记忆的基础上，确定更新区域规划定位、制定更新方案、组建实施主体，秉承城市运营思维，使地方政府、社会资本、区域居民三者达到利益平衡，从而形成合力，最终实现区域焕发新的生机。